Юридическое сопровождение

В чем специфика работы юриста с объектами недвижимости?

Уважаемый клиент, присаживайся, нам пора поговорить.

Какую работу проводит, и самое главное, какую ответственность берет на себя агентство недвижимости, давая клиентам рекомендации по надежности того или иного застройщика? Это серьезная задача в первую очередь для юристов компании – проверка информации и постоянный анализ всех данных не только самого застройщика, но и основных подрядчиков строительства. И как результат – гарантия безопасных сделок для наших клиентов – покупателей новостроек.

Выбор застройщика

На что мы обращаем внимание в первую очередь:

Сделать выбор самому, или обратиться к профессионалам?

Эксперты CENTURY 21 Vesta ответят на ваши вопросы, чтобы помочь принять обоснованные и безопасные решения о Вашей недвижимости

Так ли необходим компании и ее клиентам штатный юрист?

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

При покупке новостройки подводных камней не так много – главное проверить застройщика. А вот про вторичное жилье этого не скажешь – рисков здесь предостаточно. Всего юристы насчитывают более 100 рисков и обстоятельств, которые могут привести к утрате права собственности. Вот лишь некоторые из них:

Меня зовут Сергей Звягинцев, я юрист CENTURY 21 Vesta. 

В чем смысл моей работы? Исключить все риски, сделать Вашу сделку безопасной. 

И поверьте, задать вопрос мне проще, чем потерять несколько миллионов на сомнительной сделке.

Проведем небольшой правовой ликбез:

Право собственности на объекты недвижимости. + _

Право собственности, если мы откроем гражданский кодекс Российской Федерации, включает в себя три полномочия: владение, пользование и распоряжение. Если в двух словах, владение означает осуществление фактического контроля над предметом. Возьмем, например, телефон, если он находится в пределах нашего контроля значит мы им владеем. Пользование - если мы им начинаем его использовать по целевому назначению. Распоряжение - это когда у нас появляется возможность совершать с ним сделку - дарить, обменивать, к примеру, в нашем случае это купля / продажа недвижимости.

 

Собственность бывает индивидуальная, когда она у одного лица, либо общая, например общая совместная собственность супругов, и долевая собственность. Рассмотрим их подробнее, например, в чем отличие, долевая собственность или совместная? Начнём с совместной, например муж и жена. После заключения брака все имущество, которое они совместно наживают, является их общей совместной собственностью, то есть они обладают равными правами в отношении этого имущества. То есть доли у нас не определены, не разбиты, нет такого что у одного, например одна треть, у другого две трети, то есть доли у нас всегда априори равные. После 1995 года режим совместной собственности возможен только для супругов, и для отчуждения (например, продажи) недвижимого имущества нам требуется всегда письменное согласие второго супруга. Оформляется оно в нотариальной форме. Для юристов агентства недвижимости это важно, так как это один из документов, которые необходимы для проведения сделок с объектами недвижимости, в случае с продавцами.

 

Нотариальное согласие не имеет периода действия, но нам важно чтобы на момент его выдачи оно было актуальным к дате сделки. Что это означает. Если у нас сделка проходит завтра – нам нужно согласие, которое было выдано в ближайший период, либо оно может быть выдано заранее, но под конкретную сделку.

 

В чем отличие совместной собственности от долевой? В долевой собственности лица не обязательно должны быть супругами, это может быть кто угодно. Доли могут быть определены в любом соотношении, например одна десятая, или одна сотая. Дольщиков объекта недвижимости может быть сколько угодно, например 2, или 50, и в отношении долевого имущества у каждого будет своя доля. 

 

Отчуждение - это любые виды сделок, в результате которых человек теряет право на имущество. Это дарение, мена, рента, купля / продажа, или цессия - уступка права требования в случаях, когда наш объект недвижимости еще не построен.

 

При продаже обязательно соблюдение права преимущественной покупки. При продаже долевой собственности мы обязаны предложить купить этот объект всем остальным участникам (дольщикам). Причем уведомление должно быть направлено в письменном виде, и не менее чем за 30 дней до планируемой сделки.

Виды объектов недвижимости. + _

В жизни мы с вами встречаем самые разнообразные названия, например студия, лофт, пентхаус, таунхаус, гараж. Но с точки зрения закона это квартира, комната, жилой дом, часть жилого дома, земельный участок, здание, сооружение, помещение, машиноместа. А также объекты незавершенного строительства. Это исчерпывающий перечень, с точки зрения законодательства, других нет. Не существует понятия студии, например, есть однокомнатная квартира. Есть проект закона, в котором отдельно хотят индивидуализировать как объект апартаменты. Пока что апартаменты входят в категорию нежилых помещений, и отдельно правового регулирования для них нет. Ввиду особого спроса на этот вид недвижимости в ближайшем будущем планируется внести в отношении них законопроект.

Недвижимое имущество прочно связано с землей, эта связь неразрывна. Оно подлежит регистрации в специальном реестре, на сегодняшний день это ЕГРН - Единый Государственный Реестр Недвижимости, и сделок с ним. Весь цикл сделок с объектами недвижимости, все переходы прав собственности, каждая сделка – регистрируются в ЕГРН. После того как сделка проходит, стороны обязаны уведомить Росреестр о том, что сделка состоялась, предоставить туда комплект документов, и соответственно, после того как в реестр вносится регистрационная запись о том, что права перешли, только в этот момент юридически сделка считается состоявшейся.

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. + _

Какие они бывают и в чем их отличие?

Правоустанавливающим является документ – основание, документ, исходя из которого мы видим, как у человека по хронологии появилось право на объект. То есть получил ли он его по договору, по купле / продаже, мене, дарению, рента, договору передачи, или по иным договорам. Мы смотрим историю приобретения объекта, на основании какого документа он утверждает, что он собственник. Правоустанавливающий документ обязателен на этапе юридической проверки. Юристу важно видеть историю возникновения этого права, когда, за сколько объект, например, квартира, приобреталась. На каких условиях он (она) приобретался, прошла ли государственная регистрация этого приобретения или нет.

Правоустанавливающими являются такие документы как справки ЖСК (как только выплатили последний взнос, вы стали собственником), свидетельство о праве на наследство (по закону, или по завещанию), решения судов, ликвидационные балансы (для юридических лиц), постановления органов исполнительной власти, решения о предоставлении жилых помещений.

Вторыми по значимости для юристов агентства недвижимости являются  правоподтверждающие документы. Они подтверждают что сделка, по которой он получил объект в собственность, прошла государственную регистрацию, и права действительно числятся за этим человеком. Ведь в жизни могло быть и не так, договор купли / продажи может быть подписан, но сдавать его в Росреестр никто не пошел. Юрист должен убедиться, что государственная регистрация прошла, и что обременений нет.

Правоподтверждающие документы – это регистрационное свидетельство, свидетельство о праве собственности (сейчас их не выдают, но это не означает, что ранее выданные потеряли свою силу), выписка из ЕГРН (ранее была выписка из ЕГРП). Выписки бывают многих видов. Необходимы выписки о характеристиках и свойствах объекта недвижимости, там в том числе указывается кто собственник, и как он получил собственность, то есть документ – основание. Однако, даже если правоподтверждающие документы были представлены, юридический отдел дублирует и заказывает выписку о переходе права на объект.

Проверка проводится еще до того, как у человека появились договорные отношения с агентством недвижимости, это крайне важно, так как в момент, когда юрист проводит проверку, может выясниться, например, что на объекте стоит запрет на осуществление регистрационных действий. Либо, объект хотят приобретать, например, в ипотеку, а он не аккредитован ни в одном банке. То есть причины могут быть разные. Если юридический отдел видит, что риск существует, он блокирует подписание договора.

Внимательная проверка каждого документа, буквально каждого символа, выявление основных критериев по каждому документу, все возможные риски – это работа юридического отдела агентства. Бывают технические ошибки в документах, например, в адресе может быть литера «А», а в правоустанавливающем или правоподтверждающем документе этого не указано. Бывают несовпадения размеров площадей, и надо понимать почему.

Этапы подготовки и проведения сделок с недвижимым имуществом. + _

В чем заключается работа агентство недвижимости? Говоря простым языком, мы соединяем продавца и покупателя. На первый взгляд все просто. Но, после получения согласия от обоих сторон, прежде чем принять документы в работу, отдел сопровождения сделок и юридический отдел проводит полную проверку как самого собственника, так и самого объекта. Производится профессиональная оценка, насколько безопасно проведение сделки именно с этим объектом. Проверка проводится только через официальные источники:

  • ФСПП (Федеральная Служба Судебных Приставов)
  • ФНС (Федеральная Налоговая Служба)
  • ЕФРСБ (Единый Федеральный Реестр Сведений о Банкротстве)
  • ФНП (Федеральная Нотариальная Палата)
  • Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии)
  • МВД РФ (Министерство Внутренних Дел Российской Федерации)

Что мы можем увидеть?  Например, на объекте могут стоять ограничения, обременения, запрет на совершение сделок. Объект может находиться у кого-то в залоге. Сам собственник может быть проблемным, на него может быть заведено уголовное дело, могут быть задолженности у судебных приставов, множество исполнительных производств, его паспорт может оказаться недействительным, он сам может оказаться в розыске. Все это тщательно проверяют опытные юристы агентства недвижимости. По результатам проверки пишется отчет. Если по результатам проверки находятся основания, по которым проводить сделку небезопасно, сделка проведена не будет, пока не будут устранены все препятствия.

Отдел сопровождения сделок во главе с юристами готовит комплект документов для сделки, ведет консультирование клиентов, ведет общение с банками, документооборот, то есть согласовывает сделку. На данном этапе на менее важен строгий контроль за переговорным процессом, который производится сотрудниками службы безопасности компании. Вся переписка ведется в письменном виде, телефонные разговоры записываются, о чем клиентов компания уведомляет заранее. Только в этом случае все происходит максимально результативно и безопасно для клиентов. Гарантия безопасности проведения сделок с недвижимостью – это высший приоритет для агентства недвижимости.

Сразу после прохождения регистрации, либо иногда в день сделки, стороны передают объект недвижимости, например квартиру, по специальному Акту приема – передачи, в присутствии, и что особенно важно, под контролем агента компании. Только после этого сделка считается завершенной.

Задать вопрос

    Compare Listings

    заглавие ЖК Год Цена Комнат Общая Жилая Кухня Этаж